首套住房贷款利率政策动态调整机制（以下简称动态调整机制）在进入6月后，即将迎来新一期评估期。
近两个月来，随着前期稳经济大盘和促进房地产市场健康发展等一系列政策效果逐步显现，一些城市的房价出现积极变化和边际好转，市场对房贷利率政策是否会转向引发讨论。
有关专家日前对中国证券报记者表示，当前房贷利率政策并未调整，稳定房地产市场政策也没有转向。首套住房贷款利率政策动态调整机制会根据每个城市的情况双向动态灵活调整。对于不再符合“冷”的标准，但尚未变“热”的城市，不会调整政策。
既管“冷”又管“热”
去年年末，人民银行和原银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。市场普遍认为，该机制实现了“因城施策”原则下首套房贷利率政策的双向动态灵活调整。
动态调整机制明确，对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限；对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
“动态调整机制既支持房地产市场面临较大困难的城市用足用好政策工具箱，又要求房价出现趋势性上涨苗头的城市及时退出支持政策，恢复执行全国统一的首套房贷利率下限，也就是‘既管冷、又管热’。”人民银行货币政策司司长邹澜日前表示。
据人民银行统计，截至2023年3月末，符合“冷”的标准，也就是可以放宽首套房贷利率下限的城市有96个。其中，83个城市下调了首套房贷利率下限，较全国的下限要求低10-40个基点；12个城市取消了首套房贷利率下限。
从房贷利率数据看，首套房贷利率政策的调整优化，带动房贷利率有所降低，3月新发放个人住房贷款加权平均利率为4.14%，同比下降1.35个百分点。
“不冷不热”无需调整
按照规定，业内人士介绍，“从2022年四季度起，各城市政府可以以上季度末月到本季度的第二个月作为评估期，对当地新建商品住宅的消费销售价格变化情况进行动态评估。”
“下一个评估期将在6月底启动，届时各城市政府将根据2023年3月至5月的新房价格变化决定是否调整房贷利率下限。”中指研究院市场研究总监陈文静说。
随着房地产市场恢复的内在驱动力逐步增强，部分城市房价出现同比或环比上涨。一些观点认为，这些城市已经不符合上述“冷”的标准，在下一个评估期可能需要上调首套房贷利率下限，回归到全国统一的首套房贷利率政策，有些城市首套房贷利率或将重新上调20-30个基点。
有关专家表示，上述观点是对动态调整机制的误读。一方面，动态调整机制具有较强的稳定性。若一个城市此前达到“冷”的标准，且已经下调或者取消当地首套房贷利率下限，那么只要它没有出现“热”的情况，就可以继续保持调整后的首套房贷利率政策。近两个月部分城市房价出现的同比或环比上涨，不再符合“冷”的标准，但尚未变“热”，对于这种“不冷不热”的城市，并不需要调整政策。
另一方面，观察历史数据就会发现，一个城市的房地产市场要从“冷”到“热”，一般都需要较长时间，不必担心政策变化太快。也就是说，一个城市的新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨才能判定为“热”。
上述人士进一步举例称，比如，武汉和济宁，2022年三季度出现了“冷”的情况，而之前出现“热”的情况分别在2015年四季度和2017年一季度，“冷”“热”交替的时间分别为27个季度和22个季度。
或“冷”或“热”均可预期
业内专家强调，动态调整机制具有较强的时效性和可预期性。
观察历史数据可以发现，若一个城市的房价达到“冷”或“热”的标准，往往意味着它的房地产市场出现了趋势性下跌或上涨的苗头，以此作为是否可以放宽首套房贷利率下限，或者必须退出支持政策的条件，是有前瞻性和时效性的。
从数据上看，例如，2015年10月太原的房价达到“热”的标准后，开始出现持续上涨，一直持续到2020年；2020年9月转“冷”后，又开始持续下跌。杭州、宁波、长沙、成都等城市，也都符合上述规律。
与此同时，动态调整机制是一套长期有效、机制明确的政策机制，具有很强的可预期性。
“2022年9月，人民银行和原银保监会出台了允许部分城市放宽首套房贷利率下限的政策。当时带有一定试点性质，执行期限只有三个月。随后，根据试点情况，建立了动态调整机制。根据这套机制，社会公众可以按照各城市的房地产市场情况，计算出这些城市是否属于可以放宽首套房贷利率下限的城市范围，从而形成较为明确的预期，并据此决定自己的购房行为。”上述人士称。
总体看，新发放首套房贷利率政策动态调整机制具有良好的“稳定性”、“时效性”和“可预期性”，能够有效引导市场预期，切实支持刚性住房需求，是一项既利当前、又管长远的政策机制。
邹澜也表示，下一步，人民银行将继续密切关注房地产金融形势变化，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，会同金融部门持续抓好已出台政策落实。
中国证券报
