来源：中国经营报
本报记者 庄灵辉 卢志坤 北京报道
从“低首付”“零首付”到“负首付”，多地楼市针对购房首付的各类“套路”再度升温。
近期，重庆、深圳等多地楼市“负首付”购房现象引发广泛关注。所谓“负首付”购房，主要是上述多地房产中介人员声称购房者购买特定房源，不仅不需要支付购房首付款，认购成功银行放贷后还能拿到一定数额的钱款。
据房产中介人员介绍以及业内分析，能够“负首付”购买的不限于新房，部分二手房同样适用，而实现“负首付”购房的主要途径有开发商垫资与虚构购房合同等，同时不排除二手房业主以低于银行评估价的价格出售房屋，这类买卖双方均认同的价值差异也可能实现“负首付”购房。
多位专家在接受《中国经营报》记者采访时表示，无论哪种形式的“负首付”购房，都涉嫌违规违法，最终风险多是由购房者承担，也多会增加购房者购房成本，后续可能面临被银行断贷、被监管部门处罚等情况，甚至“钱房两空”。
购房“负首付”再现
实际上，近年来“低首付”“首付贷”等一直是各地楼市重点监管整顿的一类乱象，“负首付”也被多地认定为违法违规行为。
早在2017年，重庆市开展整顿规范房地产开发销售中介行为专项工作，购房“零首付”、场外配资等即被列入重点查处的违法违规行为；今年初，因存在发放首付比例不足的按揭贷款、未能有效识别虚假交易等违法违规事实，部分银行工作人员及所在银行还被重庆银保监局处以行政处罚。
2022年8月，郑州市也曾开展房地产领域专项整治，将实行“零首付”购房，或采取“首付贷”“首付分期”等形式违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款等列入重点整治的违规行为。
广东惠州、深圳等地房协也于近期提出“买房负首付”已违反国家相关金融信贷政策，严禁开发企业、中介机构在商品房交易环节出现首付贷、返首付、零首付、中介机构营销返首付、发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为，禁止各房地产中介机构、从业人员以任何形式参与/协助此类以“负首付”或首付分期为噱头的房源宣传和销售代理行为。
持续监管整顿下，“低首付”甚至“负首付”购房现象并未完全杜绝，近期在重庆、深圳等多地楼市再现，而据多地房产中介人员介绍，不限于新房项目，部分二手房也可做到“负首付”购房。
记者近来走访发现，自今年初以来，重庆市部分房产中介人员即在社交平台公开表示有二手房源以及新房可“低首付”购买，部分中介机构还在门店前张贴或发放“低首付”购房广告以吸引购房者，其中提及的“首付款”也日益降低，近期甚至出现“零首付”与“负首付”购房宣传。
“你买房，开发商付首付款，且再返一万，首付4万元返5万元月供。”5月中下旬以来，类似“零首付”购房再送月供等营销文案出现在重庆市多位房产中介人员的社交平台上，声称“零首付”购房的同时，还能以特定期限的月供形式返还给购房者部分钱款。
虚构购房合同
据多地房产中介人员介绍以及业内分析，所谓“低首付”或“负首付”购房，主要是通过开发商垫资、虚构购房合同以做高合同价等方法实现。
“部分新房可以‘零首付’购房，主要是开发商无息借款，最多可借给你三成首付款，后续分三期偿还就行。”有房产中介人员告诉记者，很多新房项目主要是通过开发商垫资实现“零首付”购房，二手房项目则多是通过“高评高贷”（即提高房屋评估价以提高贷款额度）等方式实现，在多地楼市中已存在多年。
“目前来看，‘负首付’购房主要有两种情况，一种是基于价值认同的差异，即银行对抵押物的评估价比较高，业主实际售价低于评估价，从而导致正常的按揭出现了‘负首付’；另一种则是有意做高评估价。”广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，有意做高评估价的方式无疑属于“高评高贷”，其中的评估价可能是购房按揭评估，也可能是经营贷等。
“在形式上，开发商主要是以做高购房合同中房屋的价格，让合同价格高于实际交易价格，或者以提供垫付资金等方式使购房人获得银行贷款，以此实现贷款金额高于房屋实际交易金额，从而实现所谓的‘负首付’。”北京金诉律师事务所主任王玉臣也认为，“负首付”购房主要是通过提高合同价等方法实现。
王玉臣进一步指出，在实际操作层面，为了取得购房人对“负首付”可行性的信任以及通过银行的贷款审批，一般开发商会与购房人签订两份合同，其中一份包含真实价格，一份包含做高后的价格，包含真实价格的合同用于给购房人开具收据和发票，包含做高价格的合同用于提供给银行申请贷款；并且一般银行只会对以自有资金付首付款的购房人发放贷款，开发商则有可能联合购房人、垫资机构等向银行提供虚假的支付首付款的证明等其他材料。
“‘负首付’购房本质上就是虚构购房合同，进而做高购房价格，以骗取更多的贷款来支付首付。”易居研究院研究总监严跃进则指出，与此前“首付分期”“首付贷”等方式实现的“零首付”购房有所不同，“负首付”购房因存在虚构购房合同等行为，属于典型的骗贷行为。
可能“钱房两空”
“负首付”购房已被多地定性为违法违规行为，多位业内专家也提醒，“负首付”购房往往不能减轻购房者负担，还会增加购房者各类风险。
“‘负首付’购房无疑是一种营销噱头，是违法违规行为。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为，开发商或中介通过首付分期、返首付等形式吸引购房者，或者通过做高合同价格，使得购房者获取更高额度贷款，进而可以有多余款项用于装修等其他用途，其实无论哪种形式，最终购房成本和额外产生的利息均会转嫁到购房者身上，因此购房者要提高警惕，以防掉入营销陷阱。
“这类‘负首付’购房现象本身就是违反国家相关金融信贷政策的，不仅扰乱房地产市场正常交易秩序，还会加剧断供风险，进而影响金融系统链的正常运行。”关荣雪认为，在当前房地产市场恢复基础尚且不牢固的背景下，维护市场公正健康是促进房地产市场平稳健康发展的基础，也是提振当前市场信心的重要举措之一，因此需要监管部门提高监管力度，对相关乱象及时干预整治。
“因‘负首付’‘零首付’行为涉嫌违法违规，其风险不仅在于购房者在购房过程中可能实施违法行为，且很可能增加购房投入，甚至钱房皆空。”王玉臣指出，为了实现“负首付”或者“零首付”，一般开发商会与购房人签订两份合同，这类签订虚假合同的行为本身就是违法行为。
“为实现‘负首付’或者‘零首付’，以违法违规的方式向银行申请贷款属于违规贷款，银行经审查发现不会批准贷款，并且可能影响购房人的个人信用；即使银行批准了贷款，申请贷款的额度增加，增加了购房人的负债成本，返还的本息都会随之增加，其实加大了购房成本。”王玉臣表示，因涉嫌违法违规，签订的购房合同、贷款合同有可能被解除或被认定无效，在实践中，如果购房合同、贷款合同被解除或者认定无效，购房者不仅会面临开发商有权不交付认购房屋，不能取得认购房屋所有权的风险，还可能会被银行追回全部贷款。
